10月30日凌晨，美联储宣布年内第二次降息，将联邦基金利率下调至3.75%-4.00%。这是自2024年9月以来的第五次降息，引发全球市场广泛关注。与此同时，国内央行释放明确宽松信号，市场预期LPR有望进一步下调，房贷利率或将历史性步入\"2时代\"，为持续调整的房地产市场注入新动能。
本次美联储降息是自2024年9月开启降息周期以来的第五次降息，累计降息幅度已达125个基点。这一全球货币政策转向，为新兴市场国家创造了更为宽松的外部环境。对中国而言，中美利差缩小显著缓解了人民币贬值压力，为国内货币政策调整打开了操作窗口。
国内政策层面，央行近期动作频频。央行行长潘功胜宣布恢复公开市场国债买卖操作，尽管这一操作不直接决定LPR，但释放了货币宽松的关键信号。与此同时，多家中小银行密集下调存款利率，其中平阳浦发村镇银行将三年期和五年期定期存款利率大幅下调80个基点，分别降至1.3%和1.35%。
尽管LPR已连续五个月维持不变，但市场普遍预期今年仍有两次下调机会。机构预测显示，接下来大概率会先下调10个基点，若此次下调落地，常规房贷利率将跌破3%，进入\"2字头\"区间。这一预期与全国租售比数据相呼应，有望给低迷的市场带来积极刺激。
值得注意的是，央行正在研究实施一次性个人信用救济政策，对因疫情暂时遇到困难的群体提供信用重建支持。这一政策预计明年初实施，将释放部分被压抑的购房需求，为市场回暖增添新动力。
降息政策与国内房地产宽松政策形成合力，正在重塑市场格局。目前，全国首套、二套商贷首付比例下限均已降至15%，商贷房贷利率也取消了全国层面利率下限。一线城市纷纷优化调整限购政策，北京、上海、深圳等城市均已放宽非核心区域限购。
市场反应已经开始显现。58安居客研究院数据显示，9月全国二手房线上找房人数占比达64.1%，创4月以来峰值。房地产经纪行业景气度指数突破50荣枯线，成为市场信心修复的重要标志。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，新房销售价格同比上涨的城市数量从5个变为8个，释放出积极信号。
以合肥市场为例，目前房贷利率已降至3%左右，若LPR继续下调，首套房贷利率有望进入\"2时代\"。以贷款100万、期限30年为例，若利率从3%降至2.9%，月供将减少约53.74元，30年节省利息约2万元。
外资流向同样值得关注。美联储降息后，全球资本重新配置，外资正加速流入中国市场。除A股和黄金外，外资布局方向或将高度集中于中国楼市，主要聚焦北京、上海等一线城市的高端住宅和长三角优质写字楼。这种资本流动将进一步带动整体楼市的止跌回稳。
业内专家普遍认为，房地产市场经过近5年的调整，目前已处于筑底关键期。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，当前房地产政策已经基本到底，预期短期内不会再有爆炸性新政出台，但减税费、降利率等降低购房者负担的政策还会陆续有来。
随着供需两端政策持续发力，四季度楼市有望逐步止跌回稳。上半年头部房企在核心城市获取的优质地块将陆续入市，新增供应增加有望对新房销售形成支撑。刚需购房者迎来难得的利好窗口期，房贷利率下降叠加开发商促销，购房成本显著降低。
本轮降息潮与国内政策调整形成共振，为房地产市场注入新动力。从外部环境看，美联储持续降息缓解了新兴市场国家货币政策压力；从内部政策看，\"十五五\"规划明确提出清理住房消费不合理限制性措施，为政策优化指明方向。市场正在回归自住主导的轨道上，购房行为更加趋于理性。
第一房智库观点:
我们认为，当前是自住需求购房的黄金窗口期。一方面，房贷利率降至历史低点，显著减轻购房者还款压力；另一方面，开发商为加速回款推出的促销措施创造了较大议价空间。建议有实际居住需求的购房者重点关注四季度市场机会。
对于投资型需求，需要保持谨慎乐观态度。尽管政策环境持续改善，但房地产市场已基本回归居住属性，短期炒作风险较高。建议优先考虑一线城市核心区域和强二线城市优质地段，这些区域抗风险能力较强，有望在市场回暖中率先企稳。
政策预期方面，我们判断未来将进一步优化购房门槛，但\"房住不炒\"基调不会改变。市场将延续稳中求进的总基调，建议购房者根据实际需求理性决策，避免盲目跟风。随着政策效果持续显现，预计明年上半年市场将出现更明显的回暖信号。
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